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今年夏天梅州饱受高温煎熬，好在哥不用在太阳下去板砖！由于芹黄土豪亲戚想买一套房住，这位亲戚热情邀请我去一起各大楼盘参观考察。给我的感觉就是火热的夏天，冰冷的楼市。
连续两个月，全国各大城市的楼市统计情况都发布了，环比越来越多的城市进入了下行空间，梅州也不例外，越来越多的楼盘进入的“优惠”区间。
首先跟土豪亲戚去碧桂园看了一下，碧桂园新推出的第二期电梯房价位在3200—3900元区间，广告号称“房价一夜回到3年前”，我想这句话也是梅州楼市接下来的走势。后来，又先后到新县城几个楼盘逛了逛，新县城去年年底很多4000+的楼盘纷纷都通过打折优惠，或者特推盘的说法，房价变成了3000+。个别可能资金链紧张的开发商，跟去年年底去看的时候相比，降幅接近20%。土豪亲戚还是举得江南好，于是又在江南先后看了奥园、壹江南、归读一品、水榭云台、御景东方、万象江山、客天下等各处楼盘。其中，最近新推出的客天下威尼斯楼盘优惠更多，也是变成了5000+的楼盘。而水榭云台、归读一品等正兴系也开始推出特惠楼盘，都是5000+的价位。这些房子去年年底时候普遍都是在6500元左右。而奥园一个新开发的楼盘，好一点的江景房要加7000元，均价达到6500左右，只能是说太高估自己的了。那天陪土豪亲戚在奥园看房，刚好遇到腾讯的所谓看房团活动，哥认真一看，那里是什么看房团，都是些滥竽充数的大学生，可能是作为暑期工在那里扮演看房团。我跟土豪亲戚笑道：“导演，您就不能敬业一点，找点类似土豪的人来看房！”
半年楼市的总体动向：
一是梅州城区的楼市越来越供过于求了。除了本地的正兴系、鸿都系两大房企原来的大量楼盘没有销售完外。新开发的万象江山、左岸官邸又在紧锣密鼓的建设当中。而外来的大型企业，碧桂园、奥园、富力地产、万达一个比一个体积大。特别是地处彬芳大道的万达广场，200多亩的面积，如今在火热的建设当中，预计可能年底开始销售，更加会冲击江南片区的房地产。还有一些较小楼盘，江南御景、状元府、学府公馆、书香华苑都基本在这个时间段大量上市。
二是芹黄半岛和江南新城的回迁房分流了大量购房刚需。芹黄半岛和江南新城拆迁过程中，很多家庭有3套甚至于近10套的赔偿回迁房。这些家庭往往不需要那么多房子，而如果选择了货币赔偿，当时的价格是3050元左右一平方米，相对于商品房很多人觉得不划算，于是将这些房源转卖给亲戚朋友或推向市场（一般成交价在3500元以内）。这部分购买回迁房的人，有些是改善性刚需，因为原来的房子没有电梯，新的回迁房有电梯。有部分是想炒房的，想到江南区的房子都是6000元以上，现在3000+就可以成交，举得很便宜。但是不管什么原因，这部分人一般都是一次性付清购房款，普遍在40万元左右。目前，芹黄半岛和江南新区的回迁房还在建设当中，但是这部分人实际购买了回迁房的人已经不可能再拿出几十万交首付去购买房子了。
三是银行的房贷政策是影响购房需求最大的杀手锏。假设贷款50万元，如果可以住房公积贷款20年，年率才4.5%，月均还款3163元，还贷总额才76万元左右；而商业贷款以前有85折优惠，年利率5.57%，月均还款3458元，还款总额83万元；而如今，购房只能走1.1倍的商贷，年利率高达7.2%，每月还款3938元还款总额高达94.5万元。不是非常非常刚需或者能够一次性付清的人，一般都不会去这时候购房。
按照以往楼市的经验是：上涨趋势趋缓——停止上涨——环比下跌——大城市的中介开始关门歇业——二三线城市的中介开始关门歇业——楼盘推出打折促销或者特价盘优惠——房价回到3年前。预计下半年梅州楼市，也是会房价回到3年前，江南片区变成5000+的主流，梅县区变成4000+的主流。刚需们可以到处看房，但是不要轻易下手，在售楼部留下联系方法，当优惠到达了心中价位再购买。


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